LoginЕсли вы хотите вкладывать средства в недвижимость, то подготовка бизнес-плана может принести вам очень большую пользу. В случае с Джеймсом она была совершенно необходима для привлечения инвесторов. При других видах операций с недвижимостью, так же как и в других видах бизнеса, план может побудить вас лучше обдумать многие вопросы, узнать то, о чем вы раньше не догадывались, и разработать стратегию использования имеющихся средств. И здесь, так же как и в любом бизнесе, чем лучше узнаете свое дело - в данном случае недвижимость, - тем качественнее сможете подготовиться к написанию своего бизнес-плана. А в процессе этого вы определите те области, которые необходимо улучшить, а также найдете стратегии, позволяющие повысить ценность вашей недвижимости.
Если вы только начинаете заниматься недвижимостью, то важно задать себе вопросы, которые, не являясь частью бизнес-плана, имеют для его составления решающее значение:
o Почему я решил заняться недвижимостью?
o Смогу ли я преодолеть все трудности, которые могут возникнуть передо мной в этой сфере?
Ответы на эти фундаментальные вопросы могут показаться простыми. Но если ответ возникает не сразу, поста райтесь приложить к этому делу максимум старания и все как следует обдумать. Недвижимость - превосходное поле для инвестиций, и миллионы людей во всем мире используют данный бизнес, чтобы обеспечить себе безбедную старость. Но для отдельных людей попытка заняться вложением денег в недвижимость может закончиться катастрофически. Поэтому мы настоятельно советуем: не начинайте дела, не изучив хорошо данную сферу.
И кроме всего прочего, убедитесь, что правильно ответили на вопрос, который мы привели чуть выше: "Смогу ли я преодолеть все трудности, которые могут возникнуть передо мной в этой сфере?"
Не отметайте его с ходу. Если вы хотите привлечь своим планом инвесторов, то они наверняка захотят увидеть, какой опыт вы уже имеете в деле продаж и владения недвижимостью. Они захотят узнать, сможете ли вы преодолеть все препятствия, которые встречаются в этой сфере.
Если это ваше первое начинание подобного рода, то вам обязательно нужно проанализировать, готовы ли вы выдержать предстоящую борьбу. Способны ли вы - как с психологической, так и с финансовой точки зрения - оказать воздействие на жильцов, которые, скажем, отказываются платить квартплату и в то же время не хотят съехать с квартиры? Сможете ли вы, в случае необходимости, произвести срочный ремонт? Будете ли вы делать это сами или станете нанимать подрядчиков? А в случае найма людей со стороны сможете ли следить за тем, чтобы они не разворовали вашу собственность?
Общая стратегия и конкурентная борьба в области недвижимости имеют меньшее значение, чем в других видах бизнеса, но это не значит, что вам не нужно изучать рынок и те трудности и препятствия, которые вас могут поджидать. Какие тенденции наблюдаются в области арендной платы - к понижению или к повышению? Какова доля жилья, не нашедшего нанимателей и покупателей, и где его больше всего? Испытывает рынок рост или спад? Поговорите с местными брокерами, которые хорошо знают рынок, постарайтесь вызвать их на откровенность. Среди них есть честные люди, и они могут о многом вам рассказать.
Страхование, отчетность и составление налоговых деклараций - не особенно бросающиеся в глаза, но очень важные составляющие успеха в области недвижимости. Способны ли вы преодолеть трудности, связанные с управлением этим бизнесом? Сможете ли вы правильно обеспечить страхование? Сможете ли обеспечить сохранность всей документации, составлять как следует отчеты для банка и балансовые и налоговые ведомости, так, чтобы все выплаты производились правильно и в срок? А если вы не можете делать это сами или у вас нет на это времени, то сможете ли найти человека, который хорошо бы это делал за вас?
Наличие бизнес-плана вынуждает внимательно рассмотреть все эти проблемы. Поэтому его составление - дело весьма полезное. И не так важно, когда именно вы этим займетесь, все равно вам совершенно необходимо тщательно обдумать, почему вы решили заняться недвижимостью и сможете ли противостоять трудностям, которые могут возникнуть на этом пути, - независимо от того, будете ли вы вести это дело в одиночку или совместно с партнерами, которые, конечно же, должны знать все о вашем бизнес-плане.
Соответственно - как и в случае с Джеймсом (или в вашем собственном случае) - вы должны подумать о том, готовы ли вы вести дела с партнерами. В одиночку заниматься недвижимостью - это еще ничего. Но когда в дело вступают инвесторы, появляется множество дополнительных проблем, связанных с законами о ценных бумагах, которые необходимо знать и учитывать (см. гл. 12). А кроме того, вам нужно наладить хорошие отношения с этими людьми.
Наилучший способ увидеть все проблемы в их истинном свете, пожалуй, состоит в том, чтобы уметь посмотреть на все глазами инвесторов. Какие отчетные и финансовые документы вам захотелось бы увидеть? Достаточно ли будет ежегодной отчетности? Законодательство многих штатов требует от ООО и ТОО проводить по крайней мере одно собрание акционеров ежегодно. Но это касается только тех инвесторов, которые владеют акциями данной корпорации. С точки зрения финансовой отчетности вас, как инвестора, удовлетворили бы ежегодные отчеты? Скорее всего, нет. Как и большинство инвесторов, вы, наверно, захотели бы иметь возможность видеть хотя бы ежеквартальные финансовые отчеты. А если так, то будете ли вы включать в свой бизнес-план обязательство предоставлять инвесторам отчеты каждые три месяца? И намерены ли вы выполнять это обещание, каждый раз подготавливая и распространяя ежеквартальные финансовые отчеты? Учтите, ничто не вызывает у потенциальных инвесторов больших подозрений и ничто не может так резко их оттолкнуть, как ваше нежелание своевременно предоставлять финансовые отчеты.
Основная суть этой главы в том, что вы должны хорошо знать состояние дел в недвижимости, а для этого можно использовать бизнес-план. И даже если речь идет не о недвижимости, но если вы решили использовать свой бизнес-план для привлечения инвесторов, то постарайтесь поставить себя на их место и хорошенько подумайте: что вам хотелось бы увидеть и услышать. Составляйте бизнес-план, ориентируясь на интересы инвесторов, и если вы даете в своем плане какие-либо обещания, то убедитесь, что сможете их выполнить, - только так вы добьетесь инвестиций в свое дело.
Члены солидных, процветающих консорциумов, занимающихся недвижимостью, всегда проявляют интерес к бизнес-планам для любого объекта недвижимости, в который они вкладывают деньги. Так почему бы вам не взять с них пример?
Бизнес-планы не только позволяют инвестору узнать, к чему ему следует стремиться, но также расставляют все по своим местам в деле управления собственностью после того, как она будет приобретена.
